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相信时间的力量 | 真叫卢俊创业三周年全文回顾

2019-04-24 真叫卢俊



                           

                           

过去这一年房地产发生了很多事情,我们站在2016年一直往回看,每一次房价的波动、带动、走动,背后都裹着一些事情来助推、来发展。

 

此时此刻,我站在现在这个时间点往回看,面对着这一千位的朋友们,我在想,如果要跟各位讲一件事情,我要说哪一件?


我认真问自己,到底哪一件事情刻骨铭心,哪件事情值得跟大家来分享,哪件事情真的值得去铭记。说实话很多,但我今天特别想跟各位分享一件我亲身经历的一件事情。


我在2018年的时候接到一个电话,来自一位不太常联系的土豪。


这土豪很有钱,所以不太联系我。


但是突然有一天我接到他一个电话,他跟我说,我要维权。


2018年的维权事件发生的非常密集,不管是交房维权、降价维权,还是物业维权等事件……


所以当他跟我讲维权时候我很平静,不过出于礼貌,我还是询问了一下他的一些情况。


对于这种维权,大家都知道,结果一般都是开发商补贴物业费,开发商补贴点装修,开发商补贴一点其他东西,都可以息事宁人。


但是他跟我讲这次维权事情稍微有一点不一样。

 

土豪刘位于南京,他在2018年的时候买了一套南京的房子,房子名字叫富力一号。他跟我讲这个楼盘的装修出现了严重降标,并且和我说,卢俊,我要维权,所以我们决定打官司。


深谙地产之道的人都知道,跟开发商打官司并不是一个理性的选择。如果不诉诸法律,我们还可能争取到一些物业费、停车使用权或者开发商的一些补贴。

 

而如果我们诉诸法律,法院对我们最大的支持就是允许你退房,让你退房。


但退房对于买房者来说没有损失吗?我们当时买的期房,现在交房之后的房价已经出现了明显落差。让你退房,真的是对你的保障吗?


所以不太有业主愿意打官司来进行维权。但他很坚定,甚至有一点不屑。


他告诉我,卢老师,这一次的维权官司不太一样,我们的官司主体并没有围绕这套房子,而仅仅的针对于装修这一部分。他说这句话的时候,我惊呆了,原来还可以这样维权??


以前打官司都是怕要退房?现在官司并不围绕房子来打了,而是紧紧围绕房子里面的某一部分装修。


他跟我讲开发商之前承诺的30万的装修成本,降标很严重,连10万都达不了,他要求的是这一块的补偿。说到这,我挺好奇他们这一次的官司的结果。因为过往从来没有这样的形式在推进,所以我特别期待。


大概过了两个月,我又接到了土豪刘的电话,他跟我讲了三个字:“我赢了”。


南京中院对这一次的案件非常的谨慎,原一审、二审都驳回了购房者诉讼请求,但在最后在三审的时候,购房者赢了,法院要求要求富力退还每户购房者20万元的装修补偿费。一套20万,一共150套,总额共计3000万。


这件事情并没有结束,后面发生的事情更有意思。


当这个案例宣布完之后,开发商们急了!南京开发商们联名上书法院防维权,上书的内容焦虑而急迫。用四个字来总结,叫收回成命。


因为如果这个项目真的这样执行了,整个南京城每一个项目、每一套房子可能都要退还给用户20万。南京在去年成交了约10万套房子,一套20万,也就意味着整个南京城的开发商们会因此损失200亿。


最近几年,南京房子的装修几乎都是不达标的。所有开发商都希望通过装修让自己的损失可以少一点,报30万,只投入10万,这样可以让这些房价损失的少一点。


所以我们看到这17个血红的大印印在上面的时候,可以感受到南京开发商们的焦虑、不安、无助。


当我一个字一个字看完这封开发商们上书的《紧急报告》,让我有一点点感慨,当我们完全站在第三方角度来去看的时候,各位认为这里面谁犯错了呢?


购房者错了吗?没有。开发商承诺了30万,只给我10万。我何错之有?


开发商做错了吗?其实也谈不上。房价本来可以卖3万,现在只能卖2万。我靠装修只是为了挽回我一点点损失而已,并不是为了更多的暴利。


法院错了吗?这更谈不上。整个官司的核心主体是围绕装修,装修确实承诺了30万,确实做不到30万,要求退还这一部分,也是合理的。


所以在这件事情里面,几乎没有人犯错,但是这样的事情就发生了。


这件事情在整个2018年楼市里面并不算一个特别大的事情,而且这件事情到后面大家也很快销声匿迹,不再传播。


但是引起了我很强烈的思考,一个我们严格来看并没有犯错的三方,却在这个时候爆发了一个相对直接、敏锐以及鲜活的个案。


为什么会有这种情况?我思考了很久,我认为这有可能是2018年两个元素在发生剧烈的碰撞,一个叫规矩,一个叫道义。

 

什么是道义?就是应该怎么样。


什么是规矩?就是你能怎么样,不能怎么样。


讲实话,规矩和道义在这个市场上大量的碰撞之后,激发出了很多很多看似没有错,但是却很极端的案例。

 

那为什么会有这种情况发生?我们知道,因为这两年来房地产行业发生了很多事情。各位知道整个2018年中国出了多少房地产调控政策吗?


有数据统计是423条,一年只有365天,但是这一年出了423条政策。


以前我们地产行有一句话,叫房地产短期看金融,中期看土地,远期看人口。对不对?非常经典的判断市场的一句话。


从2018年到现在为止,差不多就可以调整了。叫短期看政策,中期看政策,远期还看政策。


基本上每天会有1.23次的政策来落地。


对于这么多的调控政策,很多人问我,你怎么看?你怎么想?你怎么觉得的?


随着时间的推移,我的心态变化了很多。


如果是2016年,我一定很生气,我一定非常生气,为什么一定要这样?市场经济有什么不好的地方吗?


但到了2017年,我试着去分析为什么,为什么需要出这个政策,以及政策能改变什么。


今天,此时此刻我再跟各位聊这些时候,我也不想去分析为什么了?


我更愿意学着坦然去接受。因为我发现这一切你根本改变不了,而且它的密度比我们想象中要密集。


各位知道在这样的调控下,我们楼市交出一个怎样的成绩单吗?


还挺有趣的。今天是我站在这里演讲的第三次,在2016年的时候,我给各位分享一个数据,楼市第一次史无前例的突破10万亿的商体,在2008年时都没有这样的成绩的,当时我说了句“哇塞”,但是在2017年“哇塞”就变成了“哇靠”。13.4万亿再一次突破认知。2018年我就没有任何情绪了,15万亿。


所以面对于这样一个又大又快速的市场,车轮滚滚往前进。你问我滚滚的过程中发生一些事情,要不要去思考为什么,讲实话没有意义了。


因为不管怎么样,房地产永远是非常快速的往前狂奔因此最近我也开始相信在地产这一行业,存在的就是合理的。


所以今天在这里的演讲,希望跟各位聊一聊,真实的楼市现状。



真实楼市


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拆迁和置换


来看这样一张照片,一个小孩子刚出生的时候,边上有那么多红本本陪在他的身边,是不是很羡慕?

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很多朋友觉得这应该不是一个很普遍的现象,谁那么好命一出生就有房产证?


但是我可以跟各位分享一个数据。其实从2018年开始,平均每一个新出生婴儿家里都会增添一张房产证。


我记得我入行时候,我的师父跟我讲的第一句话就是:房子是稀缺品,所以我们必须要拥有。


但是如今,房子还稀缺吗?20年来,中国一共卖了138亿平米的商品房,总存量居住面积突破了261.2亿平米,转化成家庭套数,户均房产1.13套。


换句话来说,房子从广义上来说,它并不是严格意义上的稀缺品,甚至已经有一点点普遍、普通。每一个婴儿一出生,身边就会有至少一张房产证。


这是中国伟大的地方,中国经过20年的发展,不敢说已经彻底解决中国住房短缺的问题,但基本居住问题已经差不多解决了。


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好,再问大家一个问题,当我们人均拥有1.13套房子的时候,各位觉得像这样的老破小的比例会是多少?就是很破的房子,房龄可能比我年龄还大的房子。


根据我们大数据统计,中国的60%的房子是一房和两房。78%的房子是六层以下没有带电梯的。26%的房子没有卫生间和厨房,还有15%的房子岁数比我还大。


老破小的比例会比我想象中大很多,也就意味着两种情况会一直发生。一种叫拆迁,一种叫置换。


所以当老破小的比例到达这个程度的时候,我们算一下,每年的拆迁跟置换量会有多少?


基本上每年中国会拆掉7亿平米的房子,每年需要置换的面积是10亿平米,这太恐怖了。


中国一年才卖多少房子?拆迁跟置换就吃掉了17亿平米。


当然很多人会说这个现象应该就是在一线城市吧?一线城市才有那么多老破小,才需要置换。


老家应该不会这样吧?这并不是一个个案现象,这不是仅存在于北上广深这四个城市的现象。


四线之王中梁给我们一个数据特别有趣,中梁的2018年的成交结构显示,50%以上的成交面积来自于置换,2017年买过中梁的房子里面,有接近于三成是用棚改资金去买了房子。


这种情况并不简单出现在中梁这一家企业里面。碧桂园、新城、旭辉、中南等深耕于三线的房企,都是如此。这是中国大大小小所有城市都在共振发生的一件事情。


我们拥有的房子足够了,但是我们想换更好的,因此我们拆掉一些更差的。所以在2019年,我希望各位记住的第一个真实楼市的现象,这是一个史无前例的换房时代,我们抛弃掉不好的去购买那一套,我们觉得足够好、足够住、足够优秀的商品房。


我希望各位能够记住下一句话,房子是不缺,但房产是供不应求。能够称得上资产的那套房子,才是我们所有人此时此刻希望拥有的房子。



人口转移


海外地产在这两年疯狂的进攻中国市场。


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各位猜一猜这里的房子大概值多少钱?大家都是内行,基本上都会有一个自己的判断。


第一点,这是一个超过100万人的大城市,在国外基本上50万人就是超级大城市了。所以,这是一个百万人口基数的大城市。


第二点,这个城市每年的GDP有7.3%的增速,太恐怖了,美国只有2%,印度只有6%,中国是6%,印度是7%,而它有7.3%的增长。


第三点,它处于一个非常好的位置,与周边的二线城市保持非常强的联动性,基本上一个小时。


第四点,一个城市有没有发展,要看它的未来,这个城市正在大兴土木做基建,即将有一个百万能级的城市机场,在2018年入土动土,在2019年建成,会成为一个百万人口的超级枢纽。


第五点,它的度假配套——国家级的森林公园,有着最佳避暑圣地,并且有很多天然的雪场,可以体验俄罗斯风情。


好,那这样一个地方,我们先凭直观的感受猜测一下,这样一个城市,一套70平米的房子,值多少钱?200万?100万?还是50万?


都不是,它的房价总价最低一万六一套


这个城市鹤岗


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我跟我们公司一个95年的小姑娘聊到这个的时候,她居然很心动,马上要去鹤岗里面考察当地楼市。


鹤岗这两天也一直在刷我们朋友圈,击溃了大部分的楼市信仰。10万块就能买到这个城市的顶级豪宅,号称鹤岗的汤臣一品。


好了,划重点了,这个事提醒我们:大家去买海外地产时,确实存在这样的信息不对称。别人的信息包装和我们的理解会有很大的误差。


那么中国的鹤岗的房价为什么这么低?


2009年,权威机构第一次提出了收缩性城市这个概念。中国有大量的城市人口在流失,户籍人口远高于常住人口。


这是最近十年收缩非常严重的城市,它分布在中国大大小小各个角落。


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那人口都流到哪里去了?它被更多的都市圈给吸纳。


我们可以很清楚地看到在粤港澳外来人口基数是数以亿计的,在长三角数以亿计的,珠三角数以亿计的。还有西南它未来也会承载5000万的人口。所以换句话来说,这是一场空前的人口转移趋势。


我们可以看到不同的城市在发生一些什么事情,一线城市都在做都市圈,包括长三角,包括雄安,包括海南,包括粵港澳,它都有一个、两个强一线城市在趋动,以这个城市为核心,带动周边城市发展,这是一线城市如今在做的一件事情,一线城市它的强能级带动它的大规划,在做大人口转移。


一线城市这么做了,二线城市怎么办?二线城市会更赤裸。


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看到左边这张照片,我以为是城管突击大队要去扫荡某一个街道。看右边这张我才知道,这是西安市公安局人才人口争夺攻坚誓师大会。


抢人变成了用力如此猛的一件事情,二线城市在用尽它所有的力气去挖人,去抢人,去吸纳人。


这是二线城市大家在做的。西安、杭州、重庆、深圳、广州,都在这样做。


那三线城市做什么?二线城市已经如此赤裸裸了,三线城市会更赤裸。


那一位95后小姑娘你也会更心动。

 

刚刚颁布的一个消息距离今天没有多久,呼和浩特印发了一个通知本科毕业生在当地买房通通五折,更加赤裸。


第一个做这件事情的是武汉当时的武汉大学生只要在武汉买房,统统八折。


一线、二线、三线都在做着轰轰烈烈的抢人大战。我觉得未来可能会有一种情况发生,再过个三年、五年就没有故乡这个概念了。因为大家都在不同城市发展,离开故乡一点也不感伤。


在这样的人口涌动下,为什么2018年可以创造15万亿的成交?人口转移带来楼市成交,我们仔细去看一看那些卖的特别好的,毫无疑问都是那些抢人大战中成功的城市,西安、贵阳、中山、珠海、昆山。


所以有一句话我特别想跟各位分享的,叫身份证创造需求。拥有了一个地方的身份证,就拥有了撬动房地产二次调整的可能。


时至今日,我们开始发现对一个城市的发展并不是靠基建、动工、土地出让就可以构成的,而需要人去支撑。


所以我特别喜欢阿尔凯奥斯这一句话,在公元前600年,他对希腊有这样一个评判,造就一座城市的不是精良的屋顶或坚固的城墙,也不是运河和船坞,而是善于利用机会的人们。


所以各位一定要认清一件事情,你们会越来越值钱,会有越来越多城市希望你们去,我们进入那个城市会获得更多的福利,因为那些城市需要你们的加入才变得更加值钱。


这种情况在我入社会的时候从来不会发生。什么去一个地方买房五折,不存在的。虽然说那时候房子很便宜,但也没有这样的打折模式。


在过去的20年,城市在大量的发展,但是发展的核心就是大兴土木。中国遍地造城热,有1个市建19个城的。


以前我还在开发商工作的时候,我们去各个地方去市调,基本上到一个地方,都会有人告诉你,我们那个城市一定会有新区的。这个新区有几个特征,第一个政府搬过去了,第二个然后碧桂园去了,第三个出让很多的土地,第四个你赶紧来买地吧。


所有城市都在大兴土木,说自己要做CBD,说自己要做下一个陆家嘴,说自己要做一个新区。


正是因为在过去这10年、20年在做一个快速扩张的前提下,突然发现人不够了,房子盖好了,园区建好了,政府搬过去了。没有人。


我想到了一部我特别喜欢的电影《让子弹飞》。


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《让子弹飞》的开头有这样一个画面,汤师爷和县长坐着一辆蒸汽火车。但是这辆火车是有九匹马拉动的。火车已经建好了,铁路也铺好了,但是却没有开火车的人去驱动这个它去发展。


以前我们想要城市化,想要城镇化,在做城市面貌的更新。现在我们需要更多人口,更多的人才。


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当我们把两个数据摘出来的时候,我们发现特别明显的落差。我们的城镇化有一个非常引以为傲的数据,其实在2018年的时候已经接近60%,这是中国20年发展特别好的一个成果,但是我们仍然发现人口城镇化只有43%,这16%的落差正是之前发生种种问题的可能。


所以毫无疑问,在未来的10年,未来的20年,我希望各位能够明白的下一个楼市趋势,就是我们一定会大量地推进人口城镇化这件事情


为什么?因为是把43%变成60%,会比把60%变成80%要容易得多。


日本发展了100年了,也就90%。后面的能级越往上做一定是越难的,人口城镇化在此时此刻变得迫在眉睫。


有段时间写文章的时候,一直会说一句话,叫投资什么不投资你们自己,各位一定记得这句话。这不是鸡汤,这不是玩笑。


把自己变得有能力,你个人的提升一定会给你换来更多的红利。


跟各位分享一个特别有趣的例子,我一个朋友突然有一天跟我说他要去重庆了,问他为什么不留在上海这么好的城市,一定要去重庆。


他告诉我,去重庆带团队,工资会翻倍,企业能级也不错。据说重庆为了挖他,不仅帮他把老婆的工作解决了,还帮他小孩的学校问题解决了。一个优质人才在一个城市可以受到如此的厚待跟欢迎,这样的趋势会向棚改一样置换一样,势无可挡的发展。希望各位能够记住,人口城镇化城市这件事情,在未来会在越来越赤裸,未来会越凶猛。


构成楼市趋势发展的靠什么?


靠货币超发,靠供不应求,靠土地稀缺。这三驾马车驱动了中国楼市接近20年的发展。在未来20年这三个核心基本元素都发生了改变。未来棚改置换和大规划会驱动下一个楼市的20年。

会支撑多久?我做了一个特别有趣的大数据。


我算了一下中国的城区人口的居住面积和常住人口的居住面积的落差。

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这个落差比我想象中大得惊人,除了北京跟上海这两个城市除外,基本上其他所有地方都存在落差。各位想想看,如果能够完成区域人口城镇化,从43%提升到60%的时候,会释放出多少楼市的需求。这个需求做一个最简单转换,最少可以支撑中国房地产发展20年。


很多人会说,这是人造需求,都是靠拆迁给钱做规划。可是各位一定要记住,今天不问为什么,不要有任何情绪,在中国楼市里面人造需求当然也是需求,它存在的就是合理的。

 


异物入侵


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时代会重新定义产品 


楼市的基本面是人、城、钱。


我们都知道这三个元素都是在地产赛道内部的,在内部开始优胜劣汰、迭代、消化、促成。那么,外部力量会不会进入这个市场?有没有外来物种会进入楼市里面?


讲这个事之前,想先跟大家分享一个案例。前段时间写了一篇大家关注度比较高的一篇文章,爱屋吉屋。


爱屋吉屋在今年彻底的关闭了它的运营。


爱屋吉屋是2015年房地产赛道里面最庞大的新鲜物种,它是互联网模式进攻房地产最纯粹的一家运营商,希望通过互联网的信息,以及互联网的高效率颠覆掉房地产二手房交易非常冗长,非常低效,也非常昂贵的交易成本。


但是它失败了,原因是什么?


跟各位分享一个我自己的亲身案例,2015年刚好爱屋吉屋崛起的时候,同样是我想要换房子的时候。那作为一个自媒体人,一个年轻人,我一定热烈拥抱互联网。所以我是把我的真心交给了爱屋吉屋。


爱屋吉屋带我去看房,很开心,一套套看。最后终于看到一套我很中意的房子,我已经准备好钱了,可是到了门口,给房东打电话,房东他说不在。想看的话去门口的中原拿钥匙,然后我跟爱屋吉屋的销售中介去到中原。


那个场景让我印象特别深刻,那个中原的店长手里拿了个钥匙在那边晃,但就是不把钥匙交出来。


那时候很生气,也很无奈。静下心来想想看,其实这一串钥匙可能就说明了房地产的现象,不管你再怎么互联网化,最后这个关口还是需要这一把钥匙给打开的,没有办法通过互联网网上信息,不用看房,就买下这套房子的。这件事情对我的冲击特别大。


为什么说互联网进攻房地产那么痛苦,那么不如意,可能就是这串钥匙。房子的不可移动性,房子的差异性,导致了互联网会那么难渗透房地产行业,这也让很多房企开始有恃无恐。


让很多房企觉得只要我安安份份的拿地盖房,就一切都不会改变,一切都会像当年一样有恃无恐。因为这样的强势属性,很多我认为的有情怀,有故事的开发商开始慢慢消失。现在很多房企融到一笔钱都要发大字报来感谢。然后利率降低了就要全员开始鼓动。这些构成了很多房企它认为的企业核心竞争力。


1999年,也是我眼中认为房企产品发展的最旺盛这一年。


《创世纪》是我特别喜欢的一部电影,“赚钱很重要。”是1996年TVB的非常经典的一句台词。


这部剧中,有人梦想构建一个无烟城,让未来可以更好,这是一个环保项目。剧中也有争执,有高谈阔论,甚至也有个人利益分配。但是我们可以看到,他们所探讨的核心,都是在围绕产品在谈论。


不管背后多少利益分配,多少的尔虞我诈,所有人都希望这样一个创世纪的好项目,可以给这个城市带来更多的改变。


2000年的时候,中国房地产确实也是如此,很多有情怀和梦想的开发商,为上海、为全国各地创造了一个又一个经典的项目。


而现在这个时代,难道真的没有人去改变地产了吗?互联网进军房地产真的有那么难吗?


今天我们这一次演讲的主题就要相信时间的力量。时间这个维度上,可能有一些事情还蛮值得我们去推敲的。

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跟各位分享一些特别有趣的数据。这是共享单车崛起最旺盛的2018年,做了一个统计。城市数据团统计了地铁周边500米、1000米、1500米、2000米、2500米、3000米的房子,在共享单车落地这段时间里面的房价波动,发现一个特别有趣的现象。就是1500米这一段的房子的房价波动是最大的。


各位知道为什么吗?以前距离地铁1500米的房子,它没有资格被叫地铁房,因为走路根本走不到。现在有共享单车存在,1500米的房子也变成了地铁房。所以这一段的面积的房子,它的房价涨幅会比其他的要更多。在悄无声息之间共享单车重新定义了地段,这件事情只有共享单车吗?其实并不如此。


我们这边统计了2018年厦门湾的成交结构,厦门湾是整个2018年的超级红盘,它在最后一个月时间里面创造了5700个成交的客户。我们把这些用户的成交结构发出来一看,特别惊人,遍布整个中国的各个角落。


我们曾经以为,旅游地产、旅居地产很难实现地域的跨越,而随着时代发展,越来越多的人开始接受换一个城市去生活,越来越多人接受有一段时间可以享受另外一种居住模式。时代让房子的辐射能力变得越来越广,越来越强,这不是一个个案。


如今整个三亚已经变成了东北省三亚市,几乎每三套房子就有一套是东北人住的。东北人已经成为三亚市的主力居住人群了,三亚的本地人只占30%左右。


我们可以感受一下这个时代的改变,整个三亚的房地产发展也不过十年而已,短短十年就把三亚的人口基本上换了一圈。


我们可以感受下时间的力量,时间开始定义地铁房,时间开始定义三亚这个城市。时间可以开始定义一个楼盘的辐射范围。


一个楼盘只能辐射周边三公里、五公里、十公里的。


一个好的楼盘靠产品力可以辐射全国,就是这个时代对房子带来改变。

 

我在三周年倒计时演讲里面说过,时代还没有开始重新定义房企的时候,它已经开始重新定义了地产,这种情况在未来会变得越来越常态。


我们可以大胆的做一个猜测,既然共享单车可以改变地铁房的概念,那随着科技的发展,自动驾驶会不会改变城市车位的需求量?


如果一辆车你不需要停在那边,它自己就开走了,上海中环的车位还需要50万一个吗,会不会改变我不知道,但是我觉得有可能改变了。

 

联合办公最近日子不太好过,核心区它成本是比较高的。现在办公最大问题就是你的企业注册地方必须是一个办公场所,不能是在家里面,那如果未来家庭办公室办公合法了,会不会把联合办公也重新颠覆了?


再比如说在线教育有没有可能改变学区房?不要觉得这是玩笑。


目前已经有一些在线教育已经得到国家认可。换句话来说,你在家学习的知识,未来跟你在学校毕业领到那个奖状是一样的。如果这个赛道开始大行其道,有没有可能未来学区房就没有了?


包括很多的90后不会做饭,外卖会不会改变我们的户型?会不会以后就没有厨房这个格局了?


包括互联网和物联网的存在,如果不用看电视,我们卧室的开间,客厅的开间都可以压缩,这些变量很多,我只举一些供大家思考。


我以前也觉得这是一个预测,或者说这是一个个人的意向。但是当我们看到了共享单车,看到了联合办公等变化的时候,我觉得,时代已经带来了改变。


毫无疑问,时代会推进房产越来越好,美好生活会越来越好。所以在我眼里,未来整个楼市的大池子里面优胜劣汰会更明显。

 


旗舰思维


曾经很多人说地产是靠天吃饭,就是说只要行情好,全国行情都好。但是现在各位觉得这种情况还有可能吗?


达尔文的这句话说得特别好,能够生存下来的物种不是最强壮的,而是对变化做出快速反应的。


各位不要觉得无烟城是一个连续剧,在香港真的有个无烟城,没有任何垃圾,没有任何废气。在那个时代里面,大家都是很有情怀,大家都很想做好产品来改变社会。


大家对开发商吐槽也足够多了,但是我想跟大家来聊的是,一些我们认为好的开发商,他们在做一些什么事情。


所有的开发商都喜欢聊数字,今年大家还提2019年的指标吗?很少了。


碧桂园不太提了,恒大不太提了,融创也不太提了。甚至万科提出的指标会比18年还要更低一点。


所有的开发商开始做区域深耕,就连最多变的碧桂园也同样如此。


碧桂园在2018年做了一件很重要的事情,就是入股趣头条,目前碧桂园是趣头条的第三大股东,它入股趣头条干什么?


入股趣头条,就是为了帮助碧桂园导入更多用户。换句话来说,哪怕是快周转,哪怕是在三四线城市打一枪就走人的碧桂园,如今也在三四线也开始做深耕,与这个城市共存亡。碧桂园如此,其它房企更加如此。

 

有一天我在招商的一个招采大会上,看到的第一张画面叫美好生活承载者。我刚看到这几个字的时候,觉得这应该是响应政策口号。


大家都在提美好生活,这只是一个口号吗?


实,当所有开发商都在喊美好生活的时候,这就不是一个口号了。


美好生活成为一条康庄大道。这迎合了市场,迎合了用户,迎合了购房者真实的需求。


2018年很多开发商都在不以利益为诉求输出美好生活理念,比如东原大力开发的原剧场。


它不是一个住宅样本,它跟钱没有关系,只是在输出一种生活理念。同样的室内空间也如此。


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看这个户型很普通,对不对?这个户型就是典型的为90后、95后设计的一个户型。刚刚我们还分析过,外卖会不会改变厨房的布局。其实已经改变了。这个户型把冰箱放在了厨房的外面。


对于90后、95后来说,冰箱不是用来放菜的,也不是用来放肉的。它是用来放饮料、放可乐、放薯片的,所以冰箱放在离客厅更近的位置上。这样的户型也是在输送一种生活理念。


同样今年我看到另外一个趋势,开发商在做另外一个趋势,叫旗舰思维。


2015年,上海金茂府这个项目一炮而红之后,成功的通过金茂府这个产品系,在全国范围内进行扩张。


所以金茂府就旗舰,旗舰项目驱动整个产品线的快速区化,这跟华为跟小米手机的策略是一模一样的。


各位有没有想过为什么今年小米一定要出一个高端手机?


为什么今年华为一定要出一个P30?因为这些旗舰模式帮助他们带动了底层这一块的快速区化。所以从金茂,从融创等开发商我都看到这样旗舰模式。


在一个最好的城市,做最好的产品。然后将这条产品线在全国进行复制。


同样的,招商蛇口也正在用它的旗舰模式,在上海构筑一个非常强势的产品,叫虹桥公馆。在上海喊出了一个口号是:“上海,我回来了


通过在上海核心地段构建一个非常强势的产品,然后开始拓宽到华东市场。


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这什么项目,各位知道吗?来自于中国拿地第一季度拿地前十的开发商,华为。


这是华为为自己的华为小城构建的房子,外立面直接贴各种风格,非常的互联网化、工业化。如果华为做房地产,某种程度上对我们来说也是个降维打击。


这让我想起了王朔的一句话,你只有内心丰富,才能摆脱生活表面的相似。


港资杀回来了

港资杀回来了


今年楼市里面另外一个特别重要的现象叫做港资杀回来了


我前两天去南京,让我非常震惊的是,南京有家非常大的开发商叫香港置地。我一度以为港资应该是被中国房地产快周转彻底打趴的企业了,我跟香港置地聊天之后发现他们在南京、重庆、武汉、上海有大量的项目在开发。


我问它为什么?它说港资在这个时代里面有特别好的机会,他们的负债率特别低,香港自己的负债率只有6%。今天来的各位开发商们,你们家的负债率多少?200%已经很客气了,而香港只有6%。


在整个政府大力提倡去杠杆的经济下,港资的拿地模式可以很大程度抄底。所以他们毫不掩饰说,这是港资企业抄底中国大陆最好的机会。


不仅仅香港置地,凯德,新鸿基都在悄无声息的大量的买入中国资产。


这说明一件什么事情?降低负债率,持有现金你可以在中国大陆买到特别好的资产。


我们为什么要看这些开发商转变?我一直跟很多购房者说,你一定要去认真的看那些开发商在干什么。


再跟大家聊一个案例,也是我们公司另外一位95后跟我聊的一个案例。这位95后两年前在自己老家买一套房子,开发商名字就不说了。买房子一定会经历一件事情,维权。


业主群变成了维权群,大家都在探讨一个核心问题:“如何一边维权,一边维护自己房子的售价?


这个主题一抛出来让我惊呆了。他们会努力的把所有的房东捆绑在一起,那如果你要挂出一个特别低的挂牌价,他们会尝试通过各种方式说服你不要这样做。五年前开发商一起捂盘惜售,十年前开发商一起拿地联合开发联合操盘,而如今,购房者越来越深谙此道。


各位还记得我今天演讲一开始分享的这个案例吗?购房者的智商已经占据高地了。


大家都知道如何去巩固自己的资产。个人房东也慢慢的成为了房源的主流供给方。我们监测了19个城市,我们发现2016年年末到2019年年初,这短短两年的时间里面,市场上的挂牌房源激增了三倍。


换句话来说,房源的供给方已经不止是开发商了,个人房东也成为跟开发商一样的角色,我们可以看到大量的人是通过卖房再买房的。


所以如果你们跟开发商成为差不多一样的供给方的时候,你们是否也应该学习那些好的开发商的一些举措呢?


好了,总结下我说了几个案例的要点。


第一个香港置地抄底说明什么东西?抄底就说明如果你如今你的负债率很低,你的杠杆很低,此时此刻你也一样可以抄底。


第二个,你要买什么样的房子?你要买美好生活的房子,因为别人都在这么做,买老破小这是过去的趋势,未来你要买好房子。


第三,别人都在做深耕,你买的房子要不要深耕?持有一套房子周期被拉长。以前大家都讲究短平快,开发商业也有短平快,卖完就走人。很多炒房客买进卖出一年以内,现在这世道也变了,你也需要在这个地方深耕。


所以我觉得这是今天我想对所有购房者强调的一个核心观点。如果你现在再买房,要深耕,要美好生活,要低负债率,因为现在开发商就这样做的。




【三年坚持】


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为买房者服务的“真有好房”


今天的第三块内容,我特别想跟各位分享一下,作为一个新媒体内容产出者,我自己正在做的一些事情。


今年是我创业的第三年,这三年来身边一直有两种高人。第一种高人跟我讲,创业你熬过三年就不会死了。三年之后你的公司有核心竞争力了,有钱、有个稳定团队就不会死了。


另外一种高人告诉我,自媒体人做三年了,红利消失,粘性下降,就在死亡的边缘了。


所以作为一个新媒体创业的地产人,我到底死还是不死?


今天能在这里跟各位聊,说明我还没死。


这一年有一件事情蛮有意思的,以前有一篇文章这么写的,少于三套房子的人市场好坏跟你没有半毛钱关系,这个世界上最好的房子就是越来越贵的房子。


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也不知道谁那么无聊,把我这句话就打印成KT板,放在售楼处里面


我也在想打印这个东西干嘛?有什么意义?买房这件事情这么严肃,这么贵的一个东西,你靠这些鸡汤来吓唬人。放就放了,还标什么资深购房客?


实践是检验真理的唯一标准,为了验证有没有用,我就找了一个朋友,在一个特别偏远地方的楼盘里面找了一个朋友,把我这KT板再做一个,让他把这个板子放在售楼处的其中一张桌子上面。


并让他帮我监测这一张桌子上面的客户转化率,跟周边的转换率有什么区别。你还别说还真有用。这张桌子的客户成交概率提升了20%,当然这个有运气的成分。


我的朋友和我说,在一个售楼处里面,大量的宣传都是围绕楼盘。而你这句话是针对于买房人来说的,一个客户在看完整个楼盘有一些认可的时候,他在最后看到一句为他而说的一句话,会感觉就很有力量。


因此我突然想到我们一直在做的一件事情,跟现在的楼市有一点不太一样的地方。过去的房地产发展,都在围绕着房源本身,而我们是一直围绕着用户产出内容的。


这件事情在有些人看来觉得吃力不讨好,就是我们做的真有好房的小程序,整个呈现内容是围绕买房人产出的大量的内容,他没有那么多情绪,没有那么多为什么,只是为了告诉你真实现状。


去年我们演讲的时候已经准备要做这件事情,今天跟大家讲一讲我们做之后发生的一些有趣的事情。


比如有一个男人在午夜时分给我们提了60个问题。大概从11点半开始,一直问到两点钟。


什么情况?一个男人在晚上想我?这什么情况?


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特别是当我知道这个人大概是这个样子的时候,我又‘咯噔’了一下。


我们问他为什么那么急迫,那么焦虑?他说他只是希望在他决定买房时,决定要拿出自己所有积蓄的时候,有一个朋友的角色,能够面对面的回答他的一些顾虑。


于是,我想,我得满足他,满足这位中年油腻大哥的一些需求。


所以我们就做一件事情,我们要跟他聊天。我们在上海就开了三家线下门店,第一个在闵行,第二个在徐汇,第三个在静安。


然后找了几个资深房地产咨询师陪聊、舒缓、解压、聊天,面对面的跟用户沟通,帮他们解决一些切切实实的的一些诉求。


万万没想到的是这件事情落地的时候,我们发现用户的需求非常踊跃,我们“真有好房”,从2018年的4月份开始,到现在为止,已经累计有26万,接近于30万的用户,在我们“真有好房”市场体验过我们的服务。


讲实话这个数据还蛮超乎我意料的,因为这里全部都是那些真实的购房客户。


“真有好房”这个小程序,完全没有鸡汤,没有IP,都是跟各位聊各种各样房子的事情。


可以看一下我们的用户分布,目前整个用户分布比例还是非常集中的。江浙沪包围区它是最集中的三个区域。除此之外,年轻人最多的广东省也是使用频率特别高的,很明显像我们中年油腻男是我们非常典型的用户,30多岁的男人会比较需要我。


当我们的用户量到达了30万能级的时候,我们在线上线下的沟通,发现了一个现象:大部分的人想买房,他会告诉你我要什么样的房子,我有多少钱,但他说不出具体的楼盘名称。


这样的比例的人会有多少呢?比我们想要中多很多,在“真有好房”的用户里,超过70%的人是没有办法说出具体楼盘名字的。


我们一直以为我们花了很多钱,做很多投放,做了很多宣传,用户在这个城市基本上已经知道我们这个项目楼盘,但是大部分人并不知道,它只有一些非常细碎的一些需求。


所以在这样的前提下,作为一个为用户产出内容的产出方,我们推出了一个新的东西,叫排行榜。


我们把所有用户需求分的特别碎,单价、总价、地段、是否学区房、偏好、户型,各种各样的需求,然后根据这些需求来推出我们的排行榜。


如果你在上海,现在想买房,不知道具体楼盘的名字,使用“真有好房”你就可以最快程度的查找到最适合你的一些房子,这是一个真正意义上,为用户使用,为用户构建的内容平台,这是第一个事情。


第二个事情,也是我们最近才发现的一件事情。就是在上海出现一个特别有趣的现象,就是所有人在买房之前都需要卖房,这样的比例也达到了七成。


所以当我们意识到这个现象的时候,我们就做了“真有好房帮卖”这件事情,“好房帮卖”一出台也特别让我意外,效率的转换,比我想象中要高很多,最快的记录是挂牌两天卖掉了各版型的房子。


所以当我们意识到用户的这两点需求的时候,我们突然觉得这两点需求在以前是没有人去帮助用户实现的,我们都知道用户未来会越来越成为房源的供给方,那么有越来越多发布房源的渠道吗?很少。


就换句话来说,“真有好房”某种程度上来说是完全围绕用户产出在做的购房神器。


一个站在用户角度,为用户提供服务的买房神器。这并不是我个人的意向,这是未来的大势所趋。


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跟各位分享一个数据,是近年来我国居民的买房意愿比值。


这说明一个什么现象?三年前演讲我跟各位讲过,说用户买房越来越大胆,因为越来越多人通过杠杆、通过银行贷款去买房,但现在去杠杆的节奏下,成功的在2018年把这个数据破降到了33%。


这说明一个什么现象?说明用户买房越来越多用自己的钱,以前买房买房银行是他的房东,现在用户真金白银掏出钱比以往更多。


这是风险跟财富都到了用户这一边的现象,现在你买房,房产增值你会有更多的财富。但是如果有风险,你的风险不在你这一边,因为你的首付款已经不是三成了,现在是七成。所以这是一个不安全感与荣誉感并存的年代。


这两年来,市场把用户变得越来越聪明,越来越敏感,但是服务用户的工具并没有那么多。目前我们手机里面能够找到的所有工具,大部分都是房源驱动的。我希望我们可以给用户产出更多用户需要的内容。这是“真有好房”未来三年一定会做的事情,也希望在明年的时候可以跟各位分享更多有趣的案例。


这是一个什么时代?这就是一个黄金时代,不是什么白银,也不是青铜,这就是一个一个属于内容产出者,属于买房者,属于房地产发展最好的黄金时代。


各位要相信中国房地产就是伴随着各个版本的楼市崩溃论中顽强成长起来的,所以未来的市场一定会越好,未来市场一定会越来越健康。


我特别想跟各位分享宋卫平说的一句话,努力真的是一件很好的事情。因为不论结果如何,你都会心满意足。


在这样黄金时代里面,虽然我们只是一个新媒体,一个小小的存在,但仍希望能够参与到赛道里面,为用户服务更多,这是我们这三年来一直要做的事情。我们可以活多久我们并不知道,但是我想活最少18年。


尾声


最近各位对于996探讨很多,9点钟上班,9点钟下班,一周工作6天。讲实话,996对我来说不是最恐慌的。我最恐慌的是当我9点钟上班,9点钟下班之后,我突然发现我犯困了。


想当年我刚入行的时候,9点钟上班,我可以连续工作到1点、2点,然后打电话给我女朋友去她家里玩。但现在9点钟我已经犯困了。


创业三年了,我开始有一点变老。但我一直想证明自己很年轻,或想证明自己活力无限,想证明我可以在这个赛道里面做一些更多的事情。


我最近疯狂爱喝可乐,因为在我眼里能喝可乐就是一个年轻人,因为年轻人不用在乎健康,年轻人可以喝碳水化合物,年轻人可以打嗝肆无忌惮,所以我就觉得我只要一直喝可乐,我就是一个年轻的少年。当然这可能有点心理安慰。


今天也给各位准备了一人一罐可乐,但是因为会场原因,我没有办法装在礼品袋里,所以我们在会场的外面,堆满了一千瓶的可乐,希望各位不管今天几岁,都是一个爱喝可乐的少年。在未来面前,我们每个人都是孩子。


最后用这句话作为总结,叫我生活在妙不可言的等待里面,等待随便哪一种未来。